Business Models Inc.

Zakelijk vastgoed zit goedvast

February 05, 2012 | Patrick van der Pijl

“Het business model van het zakelijk vastgoed is dood”

Het aantal lege panden en vierkante meters in het zakelijk vastgoed is schrikbarend. Alleen al het KPMG gebouw in Amstelveen is goed voor bijna de helft van de leegstand in die regio. Het is overigens het grootste leegstaande kantoorgebouw in Nederland. Het model is morsdood, althans zo lijkt het in dit economisch tij. De tijd van ontwikkelen, bouwen, beleggen en cashen is over. Sterker nog, de begrafenis of crematie van het zakelijk vastgoed model gaat nog een enorme schokgolf geven voor het bedrijfsleven en de consument. Als het vastgoed leegstaat, moeten de bedrijven verlies nemen, moeten we banken vragen te herfinancieren en zien de pensioenfondsen hun beleggingen nu ook in bakstenen verdampen. Maar ziet iedereen dit ook? Kunnen we de consequenties overzien? Zijn er oplossingen denkbaar? Dat laatste misschien maar laten we starten met de opties te verkennen…

De wereld verandert… of is veranderd…

Dat is wat waar ik in mijn workshops en trainingen altijd mee begin. De spelers, het spel en de spelregels van het zakendoen zijn veranderd. Zo ook in de vastgoed sector. Een voorbeeld van de nieuwe spelregels.
1. Panden worden leeg achtergelaten en blijven leeg. De panden die op het moment door organisaties zoals bijvoorbeeld KPMG, Sanoma, UWV, ABNAMRO, PricewaterhouseCoopers leeg worden achtergelaten, gaan geen nieuwe huurders vinden. Welke organisatie heeft er nu nog behoefte aan een nieuw pand van dergelijke omvang?
2. De omvang van organisaties veranderd. Veel grote organisaties kunnen het werk met minder mensen aan door zowel efficiency en deels doordat de omvang van de bedrijven afneemt. De tijd van de grote organisaties met enorm veel personeel lijkt voorbij…
3. Nieuwe spelers in het spel: de zzp-ers (vraag) en de quasi verhuurders (aanbod). Het aantal starters en zelfstandigen is aanzienlijk toegenomen. Deze vestigen zich liever in flexibele totaal omgevingen dan op de reguliere kantoorplekken. Aan de aanbodzijde proberen bedrijven de overcapaciteit van hun panden zelf aan derden te verhuren. Verhuur is nu een nieuwe inkomsten stroom of misschien beter gezegd een kostendekking geworden;
4. Het kantoor is niet de enige werkplek meer. Waar we voorheen naar kantoor kwamen om te werken, doen we dat nu om te net-werken. Thuis hebben we alle faciliteiten beschikbaar. Soms zijn we zelfs thuis productiever dan op het werk. Alternatieve vergader, werk- en netwerkplekken zijn bijv. de coffee corner om de hoek, of Dauphine in Amsterdam of de vele plekken van Seats2Meet.com;
5. Nieuwe manieren van werken… Waar we vroeger een pand inrichtten met een receptie –waar veelal zo’n chagrijnige beveiliger zit vanuit kosten overwegingen -, vergaderplekken, werkruimten en een directie kantoor zien we nu geheel andere behoeften ontstaan. We willen een coole ontvangst, of soms willen we zelf-service, we willen geen vieze automatenkoffie meer (anders koopt de afdeling zelf wel een Nespresso) en ruimten waar we ons ook lekker en thuis voelen.
Maar wat betekenen deze nieuwe spelregels voor de zakelijke vastgoed markt? Kunnen we hier nog bewegen? Kunnen we nieuwe oplossingen vinden? Kunnen we van een aanbodgestuurde markt naar een vraaggestuurde markt? Uiteindelijk denk ik wel dat er oplossingen zijn, maar we moeten eerst met elkaar de opties verkennen.

Denken als een architect of ontwerper

We moeten niet denken als een manager maar denken als een architect. Waar we in het verleden als manager dachten dat elk probleem met 1 oplossing konden verhelpen, zien we nu dat onmogelijk is de juiste oplossingen te kunnen voorspellen. Het gaat om het begrijpen wat de verschillende opties zijn. In het verkennen van die opties gaat het creativiteit en gekke vragen durven te stellen. “Wat als we het gebouw slopen?”, “Wat als we de prijzen met 50% verlagen? ”Met het inzicht die deze opties oplevert kunnen we zicht krijgen op verschillende oplossingen.

Welke stappen kunnen we zetten?

We zouden de zakelijke markt voor vastgoed weer wat leven kunnen inblazen als we de volgende stappen kunnen zetten:
1. Realiseren dat de gouden tijden over zijn. Het begint bij het realiseren dat deze tijd niet meer terugkomt. We moeten leven met leegstand en andere oplossingen verkennen. Als we dit zien, dan kunnen we pas naar verschillende opties op zoek gaan;
2. Fraude “leegstand in de boeken” zelf aanpakken. Leegstand zit hem zowel in het pand als in de boeken. Maar deze pijn stellen we het liefst uit. We weten dat we onze panden niet meer kunnen verhuren, toch laten we nog steeds de boekwaarde in onze boeken zien. Maar we moeten door de pijn heen om een nieuwe start te kunnen maken;
3. Kunnen we de klant echt begrijpen en bedienen? De eerste stap is om inzichtelijk te krijgen wie eigenlijk je klant is. Is het de corporate organisatie, de mkb-er of de zzp-er? Of zijn het de gebruikers, de betalers of de beleggers? Het begrijpen van wie de klant is, bestuderen van zijn gedrag leidt uiteindelijk tot beter waarde proposities. Die kunnen we nu niet vanachter ons bureau bedenken maar gaan ontstaan in dialoog met onze klanten;
4. Inventariseren van de opties, niet op zoek naar 1 oplossing. Durf gekke vragen te stellen. “Stel dat we tomaten in onze kantoren gaan verbouwen” Dat zou 1 optie kunnen zijn. Hebben we een beter alternatief? Parkeergarages? Akkerland? “Stel dat we de huurprijzen halveren.” Wat kunnen we met die bedragen nog leveren? Wat gaan we anders doen? Strekking van deze oefening is het leren van opties genereren. Dit geeft je bijzonder veel inzicht en zicht op oplossingen. In Wenen bijvoorbeeld is een oud kantoorpand met succes omgebouwd tot hotel;
5. Kijk naar en leer van andere industrieën en business modellen. We doen onszelf te kort als we naar oplossingen in onze eigen industrie gaan kijken. Die oplossingen gaan we daar niet vinden. We kunnen juist een heel hoop leren van andere industrieën. Je hoeft het nieuwe business model niet zelf te kunnen bedenken. Neem bijvoorbeeld CitizenM. Een nieuw business model in de hotel industrie. Affordable luxury voor de mobile citizen. Hierbij invulling gegeven wat de klant echt wil. Geen fitness, niet betalen voor wifi, geen zwart heet water, geen ontbijtzaaltje. Maar wel comfort, self-service, top service, design en een goede prijs. De hotelkamers worden gebouwd in de fabriek. Snel en efficiënt.

Het probleem van het goed vastzitten van de zakelijke vastgoed markt is niet makkelijk op te lossen. Het is een complexe materie met veel verschillende partijen, belangen en dito wensen. We moeten een start maken met het onderkennen van de problemen, door de pijn durven gaan en (met elkaar) de verschillende opties inventariseren. Dan kunnen we stap voor stap verschillende opties in de markt proberen. Ik ben benieuwd naar jullie ideeën voor opties en oplossingen vanuit de industrie maar ook vanuit andere industrieën.